【要注意】え?不動産賃料の消費税増税の時期はこうなるの? - あなたのファイナンス用心棒 吉澤 大 ブログ

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【要注意】え?不動産賃料の消費税増税の時期はこうなるの?

平成26年4月分より、予定通り消費税は8%に増税がされます。

簡単に「4月分」といいますが、実はなかなか判断に悩む点があります。

例えば、ネットで3/31に注文した商品が4/1に配送された時には
消費税は5%でしょうか?8%でしょうか。

この場合には、出荷した日で販売会社が収益を計上していることが
ほとんどなので消費税は8%になるわけです。

では、不動産の賃料については、一体いつの支払い分から
消費税が8%になるのでしょうか?

その取扱について、1月になって国税庁からQ&Aとして公表されたのですが、
その内容は、ハア?と言いたくなるほど当初想定していたものとは違ったのです。

そこで、今回は、いつの分の不動産の賃料から消費税が増税
されるのかを説明してみます。


■前家賃ならば3月末支払いの賃料から8%に

さて、不動産の賃料については、いつの時点で収益や費用として
計上をするのではしょうか。

所得税・法人税では、不動産などの賃料については、
原則として「契約や慣行で支払うことと定められた日」をもって
収益や費用に計上することとされています。

つまり、4月分の家賃を3月末に支払うという、いわゆる「前家賃」の
契約をしている場合には、4月分の家賃は3月末日に計上される事になります。

逆に、3月分の家賃を4月初めに支払うという契約をしているのであれば、
3月分の家賃は4月初めに計上されることになるのです。

(ただし、4月分の家賃を3月末にもらっていても、その家賃を
前受収益として計上することも認められます。)

不動産の賃料については、消費税の課税仕入れの時期は、
所得税・法人税と同じです。

消費税法基本通達9-1-20 

資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額
(前受けに係る額を除く。)を対価とする資産の譲渡等の時期は、
当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日とする。


そのため、不動産の賃料について、消費税率は、
この「契約書等で支払いをすることと定められていた日」で判断をする。

つまり、4月分の賃料を3月末に支払う契約であれば、4月分の賃料には5%が、
3月分の賃料を4月初めに支払う契約であれば、3月分の賃料には8%が適用される

と思っていました。

しかし、26年1月に国税庁から公表された「消費税率引上げに伴う資産の譲渡等の
適用税率に関するQ&A」には予想外の記述がされていたのです。

それは、

・4月分の賃料であれば、3月末に支払う契約であっても、その4月分の賃料には8%が適用される

・3月分の賃料であれば、4月初めに支払う契約であっても、その3月分の賃料には5%が適用される

ということなのです。

つまり、

・当月分の賃料を前月末までに支払う契約となっていた場合

 3月末日に支払う賃料から8%の消費税

・当月分の賃料を当月末までに支払う契約となっていた場合

 4月末日に支払う賃料から8%の消費税

・前月分の賃料を翌月初めに支払う契約となっていた場合

 5月初めに支払う賃料から8%の消費税

となるのです。

これは、完全に予想外でした。

消費税法基本通達どおりであれば、あくまでも契約書で定めた日で判断を
すると思っておりましたので。

WEBの記事を見る限り、税理士をはじめ、不動産協会のサイトをみても
ほぼすべてが「誤った解釈」を掲載しています。

少なくとも、「4月分を3月に支払った場合には8%」と書いてある記事を
見つけることはできませんでした。

私自身も、「誤った解釈」を記したレポートを既にお客様に配布
しており、その訂正に奔走しましたし。(汗

それだけに、多くの方が、「誤解」をしていると思いますので、
不動産の賃料を請求する側は、事前にきちんとお客様に伝えておく必要があるでしょう。

■3月末に8%の消費税を支払っても3月に消費税の控除が出来るわけではない

さらに、3月末に支払った4月分の家賃については、8%となるものの、
3月末では、まだ新しい税法が適用されていないので、8%の消費税を控除する余地がありません。

そのため、3月決算の場合、8%分の消費税を支払っていたとしても、
その期の決算では、5%分だけを消費税の計算上控除しておき、
3%分については、仮払金などの科目で翌期に繰り越して控除をする必要があるのです。

全くもって、面倒で、それだったら素直に契約書に定めた日付で税率を
判断すれば良いと思うのですが。

しかし、17年前に消費税が3%から5%に上がった時も状況は同じだったはず。

その時には、既に税理士として独立していたんですが、
全くそんな処理をした記憶がないんですよね。

その時、どんな処理していたんだろう(汗

消費税率引上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A

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