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知らずに損をしている借り上げ社宅家賃活用術ー本当に社長の社宅家賃は通常の家賃の50%なの?

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■借り上げ社宅制度を活用すれば手取りが増える

春は、新人の入社や人事異動等のシーズンですね。

中には、その際、会社が用意してくれた借り上げ社宅に
引っ越しをされる方もいらっしゃるかもしれません。

また、社長であっても借り上げ社宅制度をうまく活用することで
合理的な節税ができることはよく知られています。

今回は、会社が従業員や社長からいくら借り上げ社宅家賃を徴収すれば、
所得税等の課税がされないかを検討してみることにします。


■家賃補助だと給与課税、借り上げ社宅なら非課税

従業員や社長が直接マンション等の賃貸契約を締結し、
会社がその費用の一部を福利厚生の一環として負担したとします。

この場合は、いわゆる住宅手当としてその金額は給与に加算され
所得税・住民税の課税対象とされることになります。

もらう側にとっては、これでもありがたいことではありますが、
さらに、この「住宅手当相当額」を非課税にする方法があるのです。

それは、会社が一旦賃貸契約をした上でそのマンション等を従業員等に社宅として転貸し、
実際の家賃の数分の一の借り上げ社宅家賃を会社が徴収をするという方法です。

その際、

・役員からは「賃貸料相当額」以上を
・従業員からはその「賃貸料相当額」の50%以上を

会社が徴収している場合、会社が大家さんに支払った家賃と役員・従業員から
徴収した家賃に差額が生じたとしても、その差額には給与として
所得税・住民税が課税されることがないのです。

つまり、例えば、

住宅手当として10万円が給与に加算され支給されていた場合には、
その10万円に所得税・住民税が課税されるのに対し、
会社で契約した12万円のマンションに借り上げ社宅家賃として2万円だけ
従業員等が負担すれば、差額の10万円には所得税・住民税が課税されません。

結果として、後者のほうが源泉徴収票上の「見た目」の給与は少ないものの、
家賃以外に自由に使えるお金は多くなることになります。

そこまで、考えて借り上げ社宅制度を運用しているのに
意外と従業員からは「うちは友達に比べて給料が少ない。その上、家賃まで引かれている」
などと言われてしまうこともあるのですが・・・

■では、「賃貸料相当額」とは?

この「賃貸料相当額」とは所得税基本通達で下記のように定められています。

役員に社宅などを貸した時(タックスアンサー)

従業員に社宅などを貸した時(タックスアンサー)

なお、この算式は、使用対象者、家屋の面積、使用目的等によって異なりますが、
99㎡以下のマンションを住宅として使用している場合を例に挙げてみましょう。

<賃貸料相当額>

次の(1)+(2)の金額を「賃貸料相当額」とします。
 
 (1)その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×0.2%+12円×家屋の総床面積/3.3㎡
 (2)その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22%

と非常に煩雑な計算式となっています。

いや、煩雑なだけであるならば問題はありません。
問題はその計算式の中に固定資産税の課税標準額が含まれていると言うことです。

つまり、会社としては従業員が住宅として使用しているマンション等の大家さんに
「すみません、お宅の固定資産税の課税標準を教えて下さい」と聞きにいかなればならないのです。

仲介をしてくれた不動産屋さんに言えば、大家さんから固定資産評価証明書の入手は
可能かもしれませんが、結構面倒なことでしょう。

■私が勝手に決定!これがとるべき借り上げ社宅家賃だ!

そこで、いくつかの事例から「賃貸料相当額」が実際の月額家賃のどれくらいの
割合なのかを試算してみましょう。

 (1)マンションA
   上記算式の賃貸料相当額      5,938円 
   実際の月額家賃         84,000円
 (2)マンションB
   上記算式の賃貸料相当額      4,503円
   実際の月額家賃         70,000円

上記事例から「賃貸料相当額」は実際の月額家賃の6-8%程度となっていることがわかります。

従業員から最低限徴収すべき借り上げ社宅家賃はその50%であることから、
その半分である3-4%程度で良いことになります。

そこから余裕を見てもズバリ
「小規模の社宅については、実際の月額家賃の役員は10%、
従業員は5%以上を借り上げ社宅家賃として徴収する!」と勝手に結論づけます。

(書籍などに書く際は、地域や物件によって違いもあるので、
さらに余裕を見て従業員は5-10%、役員は10-20%といっています)

一度、固定資産評価証明書から所得税基本通達に従い計算をしてみてください。
おそらく賃貸料相当額は上記の概算値と大きな差はないと思われます。

いずれにしても、この借り上げ社宅制度を上手く活用すれば、
役員で実際の家賃の90%程度を、従業員であれば95%程度を
非課税で受け取れることになるわけです。

■購入した物件を社宅にしても良い

社宅は、何も賃借したものでなくても構いません。
会社が保有する物件を社宅にしても同様の制度が使えます。

では、社長が自宅を個人で購入する場合も考えてみましょう。

この場合には住宅ローンの金利や減価償却費、固定資産税等は
所得税等の課税所得から差し引くことはできません。

一方で、社長の自宅を会社名義で購入をし、社宅として「賃料相当額」を会社に支払うことで、
ローンの金利、減価償却費、固定資産税等や不動産取得税も
すべて会社の損金とすることができるのです。

ただし、社長が自分名義の自宅を会社に貸し、さらにそれを社長の社宅として住んでも
この借り上げ社宅家賃制度の恩典は受けられないので注意が必要です。

■顧問税理士から借り上げ社宅家賃は実際の家賃の50%と言われたんだけど・・・

このように私がセミナー等で話すと
「うちの税理士は借り上げ社宅家賃は実際の家賃の50%をとらなくてはいけないと言っている。
借り上げ社宅家賃は10%で良いというのは条文のどこに書いてあるのか?」
という質問がたくさん来ます。

既に申し上げたように、10%というのは「所得税基本通達に従って計算をすれば
おそらくこんなものだから、この程度徴収しておけば税務調査で問題になることは少ない」
という目安を示したものです。

ですから、特に、条文や通達に明記されたものではありません。

では、なぜ50%と言う数字が出てきたのでしょうか?

これは、「小規模な住宅」以外の社宅については、最低でも
実際の賃料等の50%以上を社宅家賃として徴収すべきと書いてあることからだと思われます。

なお、「小規模な住宅」とは床面積が木造で132平方メートル、
鉄筋で99平方メートル以下の住宅を言います。

確かに、これを超える面積の社宅であれば、実際の賃料等の50%以上を
社宅家賃として徴収しなくてはなりません。

しかし、中には「小規模な住宅」であっても、当たり前のように
実際の賃料等の50%を社宅家賃として徴収している例をたくさん見ます。

そして、なぜか税務署も、床面積も確認することなく
「社宅家賃は実際の賃料の50%が妥当ではないのか?」という指摘を良くしてくるのです。

その場合には、書面で
「いわゆる小規模な住宅に該当し、所得税基本通達に従い計算した金額を
斟酌した上での賃料を徴収しております」と回答すると、
計算根拠もろくに確認もせず「ああ、そうですか」と納得するのです。

要するに、税務署もとりあえずふっかけてみたけど、自分で計算するのは面倒だ
というところなんでしょう。(妄想

なお、これは、床面積が基準ですので、家賃が高額かどうかは問いません。

実際に、例えば六本木のミッドタウンのような高級マンションであっても、
ちゃんと上記の説明をすることで、税務調査で指摘をされてもクリアをしています。

確かに小規模な住宅まで社宅家賃を実際の家賃の50%もとれば税務署も指摘すらしてこないでしょうが
ちょっと保守的と言うか臆病過ぎる処理のような気がします。

F1で言えば、カーブの手前で思いっきり減速しているというか。

ちゃんと所得税基本通達で定められた金額くらいは堂々と切り込んでも良いと思いますよ。

税務署が何か言ってきても、簡単にはねのけられるんですから。

でも、10%といったのはあくまでも、私が勝手に計算した目安です。
ヘアピンカーブをギリギリ攻めていっているかも(汗

実際の申告に際しては、ちゃんと所得税基本通達36-15、36-40~42基づいて計算をしてくださいね。

「税務調査で否認されたぞ、どうすればいいんだ」なんていうご相談はくれぐれもご容赦を。

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