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結局、社長の自宅は持ち家がいいの?、賃貸がいいの?

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■結局、どっちがいいのさ、持ち家と賃貸

「マンションは購入するのと、賃貸にするのではどちらが得なのか」という話は、
個人向けのファイナンス雑誌やサイトなどでは何度も言及されてきたテーマです。

ファイナンシャルプランナーの中にも、持ち家派、賃貸派がいて
結局どちらがよいのかわからないと言う人も多いのではないでしょうか。

さて、今回は、中小企業のオーナー経営者だったら、自宅は持ち家が良いのか
賃貸が良いのかについて考えてみようと思います。


■持ち家=自分が店子の不動産投資

まず、私の「自宅は持ち家と賃貸では、経済的にどちらが得なのか」という質問に
対する答えは一つです。

「そんなもん、株は買ったら儲かるのか、金利は固定と変動ではどっちが得なのか
と同じ質問でわかるわけない。それが予想できるなら、人の申告書など書いていない」
というものです。

これはどういうことかというと、
自宅を持ち家にするのか賃貸にするのかを比較するには、
「持ち家=自分が店子の不動産投資をする」と考えるとわかりやすいと思います。

不動産投資の損益は、賃貸収入だけで決まるものではありません。

譲渡による損益を加味した上ではじめてその投資の成果がわかります。

持ち家=自分が店子の不動産投資ということになれば、その投資の成果は
その持ち家を売った時の値段次第であり、売ってみるまでわからないということなのです。

つまり、賃貸との損得の比較もその持ち家を売った時の値段によって
変わるということでしょう。

だから、個別に言うとどっちが得かと言われてもわからんと申し上げたのです。

ただ、一般論として、持ち家と賃貸の損得の比較はおぼろげながらであれば可能だと思います。

その前提は、この世で不動産賃貸業が成立しているというのは、オーナーはその投資リスクを
負うことで、期待される利益を得ているということです。

つまり、不動産投資に必要なコストに一定の利益を乗せて店子に賃貸を
しているということでしょう。

ですから、やれ持ち家は固定資産税や修繕費が掛かるだの、
地震のリスクを被るだのといわれても、それらのコストをひっくるめて
それにオーナーの利益を乗せた水準の家賃を店子は支払っているのです。

一方で、持ち家=自分が店子の不動産投資なのですから、
その店子であるオーナーは「原価」でその家に住むことが出来るはずです。

その代わりに、投資のリスクを負い、転居の制約があったり、
構成員のライフステージに合わせた間取りの変更がしづらいといったデメリットを
受け入れるということです。

また、持ち家としてのマンションは、そもそも「その部屋に一定期間住んでもよいという権利」
のようなものなので、それをまとめて一括払いで購入している以上、細切れで短期的分の購入よりも
なんらかの「割引」があることも理解できるでしょう。

時間貸し駐車場の利用料金が月極駐車場よりも単価が高いのと同じです。

逆に言えば、賃貸とは持ち家よりも割高なコストを負担することで、
リスクを軽減しライフスタイルに合わせた変更の自由を手に入れるということだと言えます。

■社長にとって持ち家は武器にも重荷にもなる

では、オーナー中小企業経営者にとって持ち家とはどんなものなのでしょうか?

それを知る一つの側面は「資金調達」です。

まず、持ち家であれば、住宅ローンの利用が可能です。

中には、余った資金の繰上償還が大好きな人もいますが、35年低利固定のローンなど
事業資金ではありえないくらい有利なものです。

支払利息が損金にならないことを差し引いても、十分魅力的な資金調達方法だと言えます。

また、持ち家に担保余力の余裕がそれほどなかったとしても、貸したいと金融機関が
思っているのであれば、評価を引き上げるなどしてどうにか貸すための「材料」にしてくれます。

一方で、何もないものは、努力のしようもないのです。

これが、中小企業オーナー経営者が持ち家にする一つ合理的な理由となります。

もう一つの側面は「信用」です。

実は、担保余力としてだけでなく、中小企業のオーナー経営者が持ち家かどうかに
金融機関や取引先は強い関心を示しています。

というのも「自宅」について、多くの人は思い入れが強いため、
その家を守るために必死に事業を継続しようと思うものです。

それが、お金を貸す側や商材の納入する側に対して大きな信用となるのです。

しかし、この思い入れが逆に作用することもあります。

それは、事業は行き詰まり、再起を図ろうとする時です。

確かに、親類縁者など支援者がいれば、破産をしながらも自宅を確保する方法は
なくはないです。

しかし、それを破産を選択する絶対的な条件にしようとすると、
再起のハードルがかなり上がり、債務を清算して新たな出発をするための時間も
余計にかかるようになります。

そのためか、「三度破産して四度目の事業中」などの「破産上級者」の中には
どんなに金銭的に余裕があっても、持ち家は持ちたがらない人もいます。

逆に言えば、中小企業のオーナー経営者で自宅が賃貸という人は、
最後の踏ん張りが効かない「浮き草」的な見方を金融機関や取引先
からされていることは知っておいたほうが良いでしょう。

(同じ理由で守るべき家族のいない独身者もそのように見られます)

要するに、中小企業のオーナー経営者にとって、自宅は武器にも重荷にも
なるということなんですね。

ちなみに、持ち家にするにしても、賃貸にするにしても「税務上」は
法人名義にしたほうが有利ですが、その話は、また別の機会に致しましょう。

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