2007年04月18日 00:05
最近は、金利先高感もあり、都心のマンションは
高い成約率を誇っているようですね。
かなりバブル気味なところもありますが。
では、自宅は、持ち家と賃貸ではどちらが
得なのでしょう？
結論を先に言ってしまいましょう。
その答えはその自宅を売ってみるまで
わからないと言うことなのです。
なぜなら、自宅であれ賃貸用不動産であれ、
あるいは株式であったとしても、
「資産を購入すると言うこと＝市場リスクを購入すること」
に他ならないからです。
要するに、
(1)価格変動のリスク
(2)流動性のリスク
(3)金利変動のリスク
というリスクを負った上で、
処分時点での資産価値が大きくなっていたら、
持ち家の方が有利であったという結論になるわけですね。
特に、借入で資産を購入している場合
その「勝ち負け」は大きくなってきます。
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このように、自己資本の投資効率が
借入金を「てこ」にして大きく変動することを
「財務レバレッジ効果」といいます。
書店でよく見かける、
「たった１年で手持資金○○円の私が
億万長者に！」という本がでるのも、
この財務レバレッジ効果のお陰で
手持資金の投資効率が一気に向上した
ためなのです。
もちろん「てこ」ですから、
メリットも大きく享受出来る代わりに、
失敗したときのデメリットも
大きく出てくることになります。
ですから、ローンでの住宅購入のメリットばかりを
強調する業者の広告はちょっと
アンフェアな気もするわけです。
「株式を信用で購入するなんてとんでもない、
将来の資産形成のために自宅を購入する」というのは
決してリスク回避にはならないと言うことですね。
やっていることは、資金運用上、ローンでの自宅購入も
株式の信用での購入も全く同じと言うことなのですから。
＜参考文献＞
「黄金の羽根」を手に入れる自由と奴隷の人生設計
この本では、「持ち家派の理論」は、悲しいくらいに
論破されてます。
いやいや、これで終わりじゃないですよ。
ちょっと待ってください。
私は持ち家思考を否定している訳じゃないのです。
というのも人間はすべて経済合理性に従って
行動している訳じゃないからです。
信託銀行に勤める私の友人も、
「新築のマンションはものすごい額の
マーケティングコストが掛けられているので、
不動産運用で利益を出すのはキツイ」
「そんなことは、自分がやっているのだから
一番わかっているはず。」
「だけど、なぜか自分たちは新築のマンションを
買っちゃうんだよね」と言っています。
やっぱり、持ち家に住む満足感は、
人それぞれでしょう。
かくいう私だって、いわゆる持ち家派ですから。
（医療保険だって「メチャ高い事業費を差し引かれているので
加入するな」と言う人もいますが、運用上はその通りでも、
病気で弱っているときに預金が減るのは結構応えますからね。）
「金利が上昇する可能性が高いので
今のうちに是非購入を！」
なんて広告に煽られることなく、
自分の気に入った物件を納得いくまで
探してくださいね。
バブルの時にも、「今買わないともう次は
群馬に突入する」と言ってあわてて埼玉県
最北の街のマンションを買ったのに、今なら
あの値段で都内のマンションが買えるという
先輩もいますし。
買い時なんて、後から結果が出るもので、
誰にもわからないものなのですね。
次回は、「運用と繰上返済はどっちがお得？」について
書いてみます。
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高い成約率を誇っているようですね。
かなりバブル気味なところもありますが。
では、自宅は、持ち家と賃貸ではどちらが
得なのでしょう？
結論を先に言ってしまいましょう。
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わからないと言うことなのです。
なぜなら、自宅であれ賃貸用不動産であれ、
あるいは株式であったとしても、
「資産を購入すると言うこと＝市場リスクを購入すること」
に他ならないからです。
要するに、
(1)価格変動のリスク
(2)流動性のリスク
(3)金利変動のリスク
というリスクを負った上で、
処分時点での資産価値が大きくなっていたら、
持ち家の方が有利であったという結論になるわけですね。
特に、借入で資産を購入している場合
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失敗したときのデメリットも
大きく出てくることになります。
ですから、ローンでの住宅購入のメリットばかりを
強調する業者の広告はちょっと
アンフェアな気もするわけです。
「株式を信用で購入するなんてとんでもない、
将来の資産形成のために自宅を購入する」というのは
決してリスク回避にはならないと言うことですね。
やっていることは、資金運用上、ローンでの自宅購入も
株式の信用での購入も全く同じと言うことなのですから。
＜参考文献＞
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この本では、「持ち家派の理論」は、悲しいくらいに
論破されてます。
いやいや、これで終わりじゃないですよ。
ちょっと待ってください。
私は持ち家思考を否定している訳じゃないのです。
というのも人間はすべて経済合理性に従って
行動している訳じゃないからです。
信託銀行に勤める私の友人も、
「新築のマンションはものすごい額の
マーケティングコストが掛けられているので、
不動産運用で利益を出すのはキツイ」
「そんなことは、自分がやっているのだから
一番わかっているはず。」
「だけど、なぜか自分たちは新築のマンションを
買っちゃうんだよね」と言っています。
やっぱり、持ち家に住む満足感は、
人それぞれでしょう。
かくいう私だって、いわゆる持ち家派ですから。
（医療保険だって「メチャ高い事業費を差し引かれているので
加入するな」と言う人もいますが、運用上はその通りでも、
病気で弱っているときに預金が減るのは結構応えますからね。）
「金利が上昇する可能性が高いので
今のうちに是非購入を！」
なんて広告に煽られることなく、
自分の気に入った物件を納得いくまで
探してくださいね。
バブルの時にも、「今買わないともう次は
群馬に突入する」と言ってあわてて埼玉県
最北の街のマンションを買ったのに、今なら
あの値段で都内のマンションが買えるという
先輩もいますし。
買い時なんて、後から結果が出るもので、
誰にもわからないものなのですね。
次回は、「運用と繰上返済はどっちがお得？」について
書いてみます。
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コメント
DOOR5296 | URL | -
ランキングのカテゴリーのお引越しが、流行ってるのですか？
私は、貸し家派ですね。
いや、派というよりは
ローン組めないだけかも・・・(T_T)
( 2007年04月18日 16:38 [編集] )
ヨシザワ@手ガネ経営 | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞5296さん
賃貸派の最大のメリットは
「気軽に転居出来ること」
じゃないの？
金持ちは、旬の街を
チョイチョイ住み替えているような。
俺なんか40年間
草加からでたことないよ
( 2007年04月18日 18:30 [編集] )
≪緑の葉≫ | URL | -
こんばんは
ああ、ワタクシも○○年間
富士から出たことがないんです
マンションの高層階から眺める夜景に
ちょっと憧れ
地震で、家が壊れませんように
( 2007年04月18日 20:22 [編集] )
smooth＠マインドマップ的読書感想文 | URL | Mh5FjhoU
吉澤さん、こんばんは。
私は賃貸派なんですけど、ヨメは生まれた時から
持ち家に住んでいたせいか、持ち家派です。
>賃貸派の最大のメリットは
>「気軽に転居出来ること」
私もそう思います。
ライフスタイルに合わせて住む場所や
家を選べるのがいいな、と。
それとサイドバーですが、最近サイズをかなり
小さくしてから、「神通力」（？）が薄れております（汗）。
それと、サイドバーにあっても、ランクインしてない
「名著」があるのにお気づきでしょうか（汗）？
( 2007年04月18日 21:15 [編集] )
ヨシザワ | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞《緑の葉》さん
草加の12階のマンションでも夜景は結構
きれいだったね。
高層ホテルの夜景はものすごいでしょう。
( 2007年04月18日 21:43 [編集] )
ヨシザワ | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞smoothさん
確かに家族構成が変化するのに
持ち家は対応しずらいですね。
うちのサイドバーは全く売れません。
あんなにデカい画像なのに。(T_T)
( 2007年04月18日 21:47 [編集] )
川越名物☆税務と会計のビックリ | URL | -
そうです！
「人間はすべて経済合理性に従って行動している訳じゃない」のです。
車だって、経済合理性を考えたら軽自動車なんでしょうけど…
経済合理性のない車に乗ったっていいじゃないですか（微笑）
考えてみれば、家にしろ車にしろ経済合理性のない行動ばっかりやってるな
この調子だと当分の間、ウチのブログがマーケティング・経営 Rankingに引っ越せそうもありませんね
( 2007年04月18日 22:24 [編集] )
週末起業サラリーマン・・・hikaru | URL | -
ヨシザワさんこんばんは。
今日のお話は親近感の枠お話です。
私は新築のマンションを購入してしまいました（汗
私は中古物件のリフォーム推進派なんです。
でもなかなかいい物件はないですよね。
現在35年ローンの返済途上！
次回のお話もとても興味深いです。
( 2007年04月18日 22:37 [編集] )
ヨシザワ@手ガネ経営 | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞大林さん
案外、人間は感情で購入してますからね。
うちより遙に有能な税理士が多いのに
うちと契約してくれているお客様達も
「経済合理的には判断」していない
わけで。
( 2007年04月19日 09:00 [編集] )
ヨシザワ@手ガネ経営 | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞hikaruさん
おはようございます！
うちも35年ローン返済驀進中です。
( 2007年04月19日 09:02 [編集] )
たなか | URL | I4z6eAiM
ヨシザワさん、こんにちは。
家を買うとき、ローンの金利は30年でいくらになる？とか計算すると「はぁ〜」と思ったりもしました。
マンションから一戸建てに買い換えたのですが、2回目買うときはかなり衝動的だったなって今思えば感じています。
ヨシザワさんのサイドバーは私は全部入手していますよ（笑）
( 2007年04月19日 09:05 [編集] )
ニタ＠「教えて会計」 | URL | mQop/nM.
私も賃貸派？
２０００年前後に、かなり真剣に検討しましたが、結局やめました。
一時は、あの時買っとけば底値だったかも。なんて、思いましたが、かりに持っていても、売ってみないことには、損益は確定しませんね。
せめて、キャッシュで、ぽーんと買える日がくるまでは、賃貸で良いと思っています。
( 2007年04月19日 18:00 [編集] )
ヨシザワ@手ガネ経営 | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞たなかさん
＞ヨシザワさんのサイドバーは私は全部入手していますよ（笑）
プレジデントまでご購入頂いたんですね。
本当にありがとうございます！
( 2007年04月19日 19:17 [編集] )
ヨシザワ@手ガネ経営 | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞ニタさん
底値は、後からわかるもので。
あの時代に新規購入しようと言うのは
結構勇気ある人ですよね。
( 2007年04月19日 19:19 [編集] )
smooth＠マインドマップ的読書感想文 | URL | Mh5FjhoU
吉澤さん、こんばんは！
>うちのサイドバーは全く売れません。
いや、まぁそれは、ご自身の本だから、ある意味
しょうがない（失礼（汗））のではないか、と。
お客さまの声じゃなくて「自分の声」ですし（笑）。
あと、収益を上げない資産をローンで買うことは、
金森重樹さんが批判されてるんですよね。
先日のメルマガで、麻布十番に自宅をキャッシュで買われた
旨書かれてましたけど（汗）。
( 2007年04月19日 19:39 [編集] )
ヨシザワ | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞smoothさん
私は、キャッシュもローンも、
賃貸も自宅も、同じ不動産だと
おもうのですが。ヾ( ´ー｀)
株式と全く同じじゃないですかね。
どうなんでしょう。
( 2007年04月19日 21:44 [編集] )
週末起業サラリーマン・・・hika | URL | -
ヨシザワさんこんにちは。
佐藤さんの本買われてたんですね！
ピタゴラスイッチはまだ手を伸ばしてません（汗
きになっていはいますが＾＾；
( 2007年04月19日 23:24 [編集] )
ヨシザワ | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞hikaruさん
こんばんは！
佐藤雅彦さんは大好きです。
ピタゴラ装置はオッサン4人が
夜中に見て大喜びしましたね。(^O^)/
( 2007年04月19日 23:29 [編集] )
手文庫＠ビジネス書で問題解決 | URL | -
吉澤さん、こんばんは！
色々な考え、意見があるほうが選択できますし、両方のプラス面・マイナス面が知らされるとフェアな感じがしますが、優柔不断な私は「決めてくれ」と思ってしまいそうです・・・。
( 2007年04月21日 01:29 [編集] )
ヨシザワ | URL | -
コメントありがとうございます
＞＞手文庫さん
迷って当然です。
数十年先を予測しろというような
ものですから。
最後は好みの問題でしょうね。(^O^)/
( 2007年04月21日 07:41 [編集] )
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