本当に銀座・鳩居堂前が地価日本一なのか? - あなたのファイナンス用心棒 吉澤 大 ブログ

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本当に銀座・鳩居堂前が地価日本一なのか?

ほぼ月刊ワンポイントアドバイス<番外編>


18年度の路線価が発表になり、14年ぶりに
全国平均が上昇したとのこと。

ただ、よく見ると大都市圏の上昇率が
地方圏の下落率を上回ったため全国平均が
上昇
と言うことのようですね。

まだまだ地方は厳しそうです。

さて、このような報道で必ずと言って良いほど
言われるのが「最高路線価は銀座・鳩居堂前」
というもの。

でも、本当にこの銀座・鳩居堂前が日本で
一番地価が高かったのでしょうか?

私はそうは思いません。というのも・・・
そもそも、この銀座・鳩居堂前というのは
不動産鑑定士が公示価格を算定するためのポイントとして
指定された公示地点
であるということです。

つまり、日本中の土地を調べて
この土地の値段が高かったと
言っているわけではないと言うことです。

「でも、その店の前の路線価が日本で一番
高いのであれば、やっぱり鳩居堂前が
日本一でしょ?」

いや、それもどうでしょう。
もちろんそうかもしれません。でも
私は違うと思います。

皆さん、前面道路だけに接している土地と
角地とではどちらが高いと思いますか?

当然、角地ですよね。
事実相続税を計算する上での
財産評価を行う際でも角地には一定の加算
が行われます。


そうなるとはやり日本一地価の
高いのは鳩居堂前ではないと
言う気がするのです。

というのは、そもそも公示地点
として選ばれる
標準宅地は、前面道路だけに
接しているはずです。

なぜなら、角地だと他の土地
との比較対照がしづらいからです。

土地の時価を算定する際に
公示価格比準と言う方法があります。

これは、まずは近隣の公示地点の
公示価格に対する路線価の割合を算出します。

その上で、時価を算定したい土地の
路線価をこの公示価格に対する路線価の
割合で割り戻すことで、公示価格と
同じ水準で計算された時価が算出されるのです。

そうなると公示時点は前面道路のみに
面している標準的な土地でなくては
ならないことになるのです。

では、実際に最も地価が高いと思われるのは
どこでしょう。

それは三愛ビルだと思います。

要するに鳩居堂のとなりの
銀座四丁目の交差点に面した
ビルと言うことです。

少なくとも中央通りの価値に加えて
晴海通りの価値も加わるので、
中央通りのみに面している鳩居堂よりは
価値は高いはずでしょう。

しかし、こんなに引っ張るほどの
ネタではなかったですね。それも
路線価が発表されてから結構たっているし。

夏休み前に書いた原稿だと言うことが
バレバレですね。

三愛ビルと鳩居堂の位置関係

*あくまでも路線価と公示価格の関係上
説明したものであり、現実の地価は
それ以外の要素や購入者の思惑によって
も異なります。


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